Pravni saveti

 Koja je dokumentacija potrebna za prodaju nekretnine?

Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje svoje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno validne dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava tj, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao uknjižiti na svoje ime.

Šta je najbitnije u Ugovoru o prodaji stana ?

Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka Ugovornih strana, sa svim generalijama, ukljucujuci i maticni broj Ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti.

Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?

Isplata kupoprodajne cene vrsi se transferom novca sa racuna kupca na racun prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara ili u deviznoj protiv vrednosti, moraju vrsiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podici momentalno, banka vrsi proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.

Zašto je važno da je stan uknjižen?

Na uknjizene nekretnine mozete staviti hipotekarne ili zalozne kredite, sto znaci da zeljenu nekretninu mozete kupiti na kredit preko banke ili firme. Neuknjizeni stanovi time ne gube na vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjizenih i neuknjizenih nepokretnosti, a vlasnistvo se dokazuje , validnom pravnom dokumentacijom, overenim kupoprodajnim ugovorom u sudu, ili nekim drugim pravosnaznim resenjem, u zavisnosti od toga koji je način sticanja nepokretnosti. Ipak, prodavci cije su nekretnine uknjizene imaju vise potencijalnih kupaca (kes kupci i kupci iz kredita) pa savetujemo svim prodavcima da uknjize svoju nekretninu ako je to moguce.

Šta je potrebno da bi se uknjižila neka nekretnina?

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti.

Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Prosto je nemoguce ocekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno preduzeca-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene.

Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slucaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.

Koja je dokumentacija potrebna pri kupovini stana koji nije uknjižen ?

Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, pocev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pecatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znaci, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi ste u momentu kada se za to steknu uslovi kao kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogli istu da uknjižite na svoje ime.

Koliki je porez na promet i ko ga plaća?

Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Po zakonu, obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Uglavnom, Prodavac izdaje Punomoćje ,sa kojim ovlašćuje Kupca da u njegovo ime reguliše plaćanje poreza na promet apsolutnih prava kod nadležne Uprave Javnih prihoda.

Zakonski rok za prijavu placanja poreza na prenos apsolutnih prava je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na cijoj teritoriji se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priložiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (Ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko rešenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (pecatom poreske uprave) na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik placanja ima rok od 15 dana od dana prijema rešenja da uplati navedeni iznos i dostavi dokaz poreskoj upravi o izvršenoj uplati , kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula – pecat o regulisanom (naplacenom) porezu na prenos apsolutnih prava.

Kupujem prvi stan i čuo sam da mogu da budem oslobođen od poreza…

Pri kupovini prve nekretnine , možete biti oslobođeni od plaćanja poreza. Da bi ste se oslobodili od poreza na prenos apsolutnih prava potrebno je da ispunjavate sledeće uslove:

-da ste punoletni,

-da na svom imenu nemate nekretninu počev od juna 2006.godine,

-da ste državljani Republike Srbije,

-kao i da predate neophodnu dokumentaciju nakon overe Ugovora nadležnoj Poreskoj upravi. Kada završite kupoprodaju predmetne nepokretnosti, odnosno , overite Ugovor u sudu, dužni ste da se u roku od 10 dana prijavite nadležnoj Poreskoj upravi , radi regulisanja poreza, gde dobijate spisak dokumentacije, koju je potrebno priložiti uz podnošenje Zahteva za oslobađanje poreza. Po dobijanju pozitivnog Rešenja oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2 porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Takođe na svakog člana porodičnog domaćinstva koji ne poseduje nekretninu, a živi sa vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15 m2.

Želim da poklonim stan svome sinu, da li plaćam neki porez na taj ugovor?

Ukoliko vlasnik nekretnine poklanja nekretninu svojoj deci, ni poklonodavac ni poklonoprimac ne plaćaju porez na prenos apsolutnih prava, stim da ste u obavezi da dostavite potrebnu dokumentaciju u Poresku upravu kako bi se izdalo rešenje o oslobašanju od poreza na prenos apsloutnih prava.

Da li strani državljani mogu kupiti nekretninu u Srbiji?

Da, strani državljani mogu kupovati nekretnine u Srbiji po principu reciprociteta, što znači da i državljani Srbije mogu kupovati nekretnine u njihovim zemljama. Srbija ima potpisane sporazume o reciprocitetu sa većimom zemalja.

Šta podrazumeva prenos prava koriscenja telefona, struje i infostana?

Kada postanete vlasnik nekretnine na osnovu Ugovora o kuporodaji nepokretnosti, overenog u Sudu, jako je bitno da prenesete sve na svoje ime, a to podrazumeva da sve sto je vezano za Vasu nekretninu treba da glasi na Vase ime i prezime.

Prenos prava korišcenja PTT prikljucka

PTT prikljucak se prenosi sa kupca na prodavca po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajednickim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnicki servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT prikljucka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije licnih karata.

Prenos prava korišcanja EDB brojila

Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeca Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o placenoj elektricnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, u toj opstini se prenos I realizuje.

Prenos „Infostana“

Prenos „Infostana“, odnosno komunalija, vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na cijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Šta je kapitalna dobit ?

Kapitalna dobit predstavlja pozitivnu razliku izmedu prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez nece postojati.

Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 80.000 EUR. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se placa porez po stopi od 10 %.

Medutim, vrlo je važno reci da obveznici poreza na kapitalni dobitak mogu biti samo lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994. godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici poreza na kapitalni dobitak. I prema zakonskim odredbama i prema pravnoj praksi, obveznik ovog poreza je prodavac.

Ukoliko posle prodaje nekretnine kupujete drugu nekretninu, tj, po Zakonu, rešavate stambeno pitanje angažovanjem svih sredstava dobijenih od prodate nepokretnosti, Vi ne podležete porezu na kapitalnu dobit , bez obzira kada ste stekli prodatu nepokretnost. U slučaju da ne kupujete nekretninu nakon prodaje sadašnje nepokretnosti, u zavisnosti kad je stečena (pre ili posle 24.01.1994), možete biti oslobođeni kapitalne dobiti ili biti obveznik plaćanja iste.

Kako da prodam i kupim stan u isto vreme ?

Kako su kod nas u 90% slucajeva kupoprodaje nekretnina vezane – odnosno, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja zapocinje potpisivanjem Predugovora prijemom kapare (obicno u iznosu od 10% dogovorene cene), da bi ste Vi mogli dalje kaparisati drugu željenu nepokretnost i da bi Vam isplata te nepokretnosti bila izvesna. U Predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izricito definisan, vec ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora, a može biti duži ili kraći). U Predugovoru obicno, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka.

Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zakljucenja predugovora nije neophodna, vec se odmah može pristupiti zakljucenju i overi glavnog Ugovora ili potpisivanju Predugovara sa kraćim rokom isplate.